Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów – wybrane zagadnienia

W lipcu zeszłego 2018 r. uchwalona została ustawa przekształcająca prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w wprawo własności tych gruntów (dalej: Ustawa). Ustawa ta choć w bardzo istotny sposób wpływa na kwestie związana z nieruchomościami i cieszy się dużym zainteresowaniem społecznym, od samego początku dostarcza jednak wątpliwości i trudności interpretacyjnych. Dzięki jednak szerokim konsultacjom społecznym, licznym spotkaniom eksperckim i nowelizacjom coraz więcej z tych zagadnień problemowych zostaje rozwiązanych.

Z dniem 1 stycznia 2019 r. nastąpiło automatyczne przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi w prawo własności tych gruntów. Właściciele nieruchomości na takim przekształceniu użytkowania wieczystego mogą dużo zyskać, m.in. dzięki udzielanej przez rząd i samorządy bonifikacie.

Na wydanie stosownego zaświadczeń o przekształceniu gruntu gminy mają czas do końca roku. Dopełnieniem zmian jest przepis, który uniemożliwia ustanawianie od 1 stycznia 2019 r. nowych praw użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Co za tym idzie od 1 stycznia z własnością lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego będzie mogło być związane wyłącznie prawo własności gruntu.

Mając na uwadze doniosłość przedmiotowej ustawy dla społeczeństwa i występujące w ustawie niejasności w niniejszym artykule przedstawionych zostanie kilka z ww. kwestii w oparciu o stanowiska i nowelizacje Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju.

W ostatnim czasie głośno było kłopotach i trudnościach z realizacją zapisów Ustawy mając na uwadze sytuacje, kiedy na tej samej działce co podlegający przekształceniu budynek mieszkalny występują wolnostojące budynki o innym przeznaczeniu, np. handlowym, usługowym, które blokowały przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Ukazało się nawet wiele publikacji na omawiany temat jak te autorstwa redaktor Renaty Krupy-Dąbrowskiej w „Rzeczpospolitej” z 1 marca, 19 marca, 1 kwietnia i 9 kwietnia 2019 r.
W opracowaniach tych mogliśmy przeczytać, iż „wolnostojący kiosk, sklep z pieczywem czy pralnia chemiczna blokują przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu pod blokami mieszkalnymi. Wystarczy, że leżą na tej samej działce co budynek. (…). Kłopot występuje również w wypadku działek, na których znajdują się m.in. drogi, chodniki, place zabaw, tereny zielone, parkingi, budynki gospodarcze…”.

Niektórzy z autorów jako rozwiązanie tego problemu proponowali tymczasową rozbiórkę wolnostojących pawilonów handlowych na czas załatwienia formalności związanych z przekształceniem, tj. wydania zaświadczenia i dokonania wpisów w księgach wieczystych, a następnie ponowne ich postawienie lub też dokonywanie wyodrębnień obiektów z ksiąg wieczystych danej nieruchomości.

Wskazać należy, iż celem Ustawy wyrażonym w jej uzasadnieniu było jak najszersze przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność, na gruntach o dominującej funkcji mieszkaniowej, a zadaniem przewidzianych w Ustawie rozwiązań dot. podziałów nieruchomości było wyposażenie samorządów w narzędzia służące racjonalnej ocenie przedmiotu uwłaszczenia w sposób optymalny dla mieszkańców gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Jednakże jak wynika z obserwacji resortu, praktyka wskazała, iż instrumenty podziału nieruchomości i opóźnionego przekształcenia były przez organy nadużywanie wykorzystywane w sposób nie zawsze zgodny z celem przyjętych regulacji.

Rozwiązaniem opisywanych sytuacji była opracowana przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, nowelizacja Ustawy, która obejmuje ustawowym przekształceniem grunty zabudowane garażami i innymi budynkami i urządzeniami pełniącymi rolę służebną wobec gruntów mieszkaniowych, a ujawnionymi w odrębnych księgach wieczystych. Ponadto ministerstwo chce również wprowadzić „uproszczony” tryb podziału nieruchomości
w przypadkach, gdy będzie to niezbędne.

W ramach przyjętej przez sejm w dniu 13 czerwca 2019 r. nowelizacji doprecyzowano, że przepisy o uwłaszczeniu z mocy prawa znajdują zastosowanie również odnośnie gruntów zabudowanych innymi niż budynki mieszkalne obiektami i urządzeniami budowalnymi, jeżeli łączna powierzchnia użytkowa budynków, które nie służą do prawidłowego i racjonalnego korzystania z zabudowy mieszkaniowej nie przekracza 30 % ogólnej powierzchni użytkowej wszystkich budynków znajdujących się na tym gruncie.

A prawo użytkowania wieczystego gruntów mieszczących się w ramach ww. hipotezy (artykuł 1a Ustawy) ulega przekształceniu w prawo własności ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2019 r.

Wątpliwości interpretacyjne rodziła również kwestia przekształcenia budynków mieszkalnych wchodzących w skład zasobów SM w sytuacji kiedy w ww. nieruchomościach znajdowały się również lokale użytkowe etc. oraz treść art. 9 Ustawy w zakresie bonifikaty udzielanej Spółdzielniom Mieszkaniowym (mając na uwadze regulacje dot. pomocy publicznej w kontekście prawa UE). W tym temacie również głos zabrał resort Inwestycji i Rozwoju wskazując:

„Należy podkreślić, że stosownie do art. 9 ust. 3 ustawy o przekształceniu […] uprawnienie do bonifikaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu stanowiącego dotychczas własność Skarbu Państwa przysługuje spółdzielniom mieszkaniowym w odniesieniu do wszystkich nieruchomości mieszących się w zakresie przedmiotowym ustawy. Nie należy jednak tracić z pola widzenia, iż w stosunku do udziałów
w gruncie związanych z lokalami użytkowymi lub częściami budynku wykorzystywanymi przez spółdzielnie mieszkaniową do prowadzenia działalności gospodarczej, aktualizować się będzie obowiązek zweryfikowania wysokości pomocy publicznej, udzielonej w formie bonifikaty.

W przyjętej nowelizacji legislator przewidział możliwość jednoczesnego wnoszenia przez SM stosownej rocznej opłaty przekształceniowej przez okres 20 lat (w zakresie części mieszkaniowej, nie wykorzystywanej na cele prowadzenia działalności gospodarczej) oraz w celu wyłączenia odpłatności spod regulacji przepisów o pomocy publicznej – przez okres,
w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości (w stosunku do części, nieruchomości, która wykorzystywana jest przez SM do celów komercyjnych).

Zaznaczyć jednak należy, że w kontekście gruntów stanowiących dotychczas własność samorządów, mając na uwadze, że zgodnie z konstytucyjną zasadą samodzielności finansowej, samorządy mają swobodę w zakresie wysokości udzielanych bonifikat (a co za tym idzie swobodę w określaniu zakresu podmiotowego i przedmiotowego bonifikat).

Trzecim z zagadnień będzie kwestia ustalania 1 % preferencyjnej stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, na którym położone są garaże lub stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W odniesieniu do nich ustawodawca połączył możliwość zastosowanie ww. uprawnienia z przeznaczeniem nieruchomości (w omawianym kontekście zastosowanie znajduje art. 72 ust. 3 pkt. 3b Ustawy o gospodarce nieruchomościami), a normy tej nie można analizować w oderwaniu od celu podstawowego na grunt został oddany w użytkowanie wieczyste
(art. 73 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Jak wskazuje MIiR: „Na tym tle zważyć wymaga, że jedynie taka zmiana sposobu korzystania z nieruchomości garażowej, która powoduje modyfikacje celu, na jaki grunt oddany został w użytkowanie wieczyste, uzasadnia przyjęcie, iż nie zostały spełnione warunki określone w art. 72 ust. 3 pkt 3b Ustawy o gospodarce nieruchomościami).”

Tak więc wykorzystanie jedynie części nieruchomości na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, która nie powoduje zmiany wskazanego przez powyższe przepisy celu podstawowego nie przesadza zatem o braku możliwości ustanowienia stawki procentowej z tytułu użytkowania wiecznego na poziomie 1%. Warto również nadmienić, iż jak zaznacza Ministerstwo udział związany z odrębną własnością garażu ma charakter niepodzielny, a co za tym idzie nie może być przedmiotem opłaty za użytkowanie wieczyste ustalanej w oparciu o różne stawki procentowe. A wydzielone stanowiska postojowe nie stanowią odrębnego bytu prawnego, z którym związany byłby samodzielny udział w prawie użytkowania wieczystego.

Tytułem podsumowania wskazać można przygotowany przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju Pakiet ułatwień dla gmin #GruntToWłasność:

• wyeliminowanie blokowania przekształcenia koniecznością dokonania podziału nieruchomości zabudowanej na cel mieszkaniowy, na której są dodatkowo inne obiekty;

• wprowadzenie uproszczonego trybu dokonania podziału nieruchomości, w przypadkach gdy taki podział będzie niezbędny;

• objęcie ustawowym przekształceniem gruntów zabudowanych garażami i innymi budynkami i urządzeniami pełniącymi rolę służebną wobec gruntów mieszkaniowych, a ujawnionych w odrębnych księgach wieczystych;

• określenie w ustawie w jakich przypadkach jest wymagane przekształcenie na rzecz cudzoziemca;

• doprecyzowanie trybu udzielania pomocy publicznej, by zapewnić organom sprawną weryfikację pomocy, a przedsiębiorcom dać elastyczne możliwości wyboru sposobu płatności za przekształcenie;

• ustawowe zapewnienie najwyższych bonifikat w opłacie przekształceniowej osobom w trudnej sytuacji życiowej, m.in. rodzinom z osobami z niepełnosprawnością.